Valeur vénale d’un bien transmis
Expertise immobilière pour succession à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône
Jean-Baptiste Rey, membre du Collège des Experts Immobiliers du SNPI, réalise des expertises en évaluation immobilière afin de déterminer la valeur vénale de biens et droits immobiliers dans le cadre d’une succession.
Le SNPI est une organisation signataire de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et l’un des membres fondateurs de son Comité d’application. Chaque mission est définie par un contrat préalable, conduite avec indépendance et conclue par un rapport d’expertise motivé.
Référentiel professionnel
Une expertise conduite selon la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière
La Charte constitue le référentiel professionnel français commun aux organisations signataires. Elle encadre les qualifications, les missions, les diligences, les méthodologies et les règles déontologiques de l’expert en évaluation immobilière.
Contrat d’expertise préalable
Avant l’intervention, le contrat précise le donneur d’ordre, l’objet de la mission, le bien ou le droit à évaluer, la date de valeur, les délais, les honoraires et les éventuelles limites de l’intervention.
Diligences et investigations
L’expert examine les paramètres juridiques, économiques, techniques, fiscaux et environnementaux utiles. Il visite le bien lorsque la mission le requiert, analyse les documents et apprécie la pertinence des données de marché.
Rapport d’expertise motivé
Le rapport expose la mission, les constatations, les hypothèses, les réserves, les méthodes retenues, les références analysées et la conclusion de valeur. Le jugement professionnel de l’expert demeure déterminant.
Sécuriser la valeur déclarée
Pourquoi faire expertiser un bien immobilier lors d’une succession ?
Une valeur insuffisamment documentée peut créer des difficultés entre héritiers ou compliquer les échanges avec les professionnels chargés du règlement de la succession.
Documenter la valeur du bien
Le rapport rassemble les caractéristiques du bien, les éléments de marché, les méthodes utilisées et la conclusion retenue.
Faciliter le partage
Une base indépendante peut aider les héritiers à discuter d’une vente, d’une attribution ou d’un rachat de parts sur des éléments objectifs.
Éclairer une décision patrimoniale
L’expertise peut contribuer à décider s’il convient de conserver, louer, vendre ou répartir les biens immobiliers transmis.
Une date déterminante
La valeur vénale du bien au jour du décès
En principe, les biens transmis dans une succession sont appréciés à leur valeur vénale au jour du décès. La mission doit donc distinguer cette date de valeur de la valeur actuelle du bien lorsque le marché, l’état du logement ou son occupation ont évolué depuis.
Une expertise rétrospective peut nécessiter la recherche de références correspondant à la période concernée, l’examen de l’état du bien à cette date et l’analyse des documents disponibles.
Lorsqu’un rapport antérieur doit être réexaminé à une nouvelle date, consultez la page consacrée à l’actualisation d’une expertise immobilière.
La conclusion ne résulte pas d’un simple prix moyen au mètre carré. Elle tient compte de la micro-localisation, de la typologie, des surfaces, de l’état, des prestations, des droits attachés au bien et des contraintes susceptibles d’influencer sa valeur.
Situations rencontrées
Dans quels cas le rapport d’expertise est-il particulièrement utile ?
Le niveau de formalisation dépend de l’enjeu, du nombre de biens, de la situation familiale et du degré d’accord entre les héritiers.
Déclaration successorale
Lorsqu’une valeur immobilière doit être détaillée et justifiée dans le cadre du règlement de la succession.
Partage entre héritiers
Lorsque les biens n’ont pas tous la même nature, la même liquidité ou le même potentiel et qu’une base commune est nécessaire.
Attribution d’un bien
Lorsqu’un héritier souhaite conserver le logement et qu’une compensation financière ou une soulte doit être envisagée.
Désaccord sur la valeur
Lorsque plusieurs avis divergent et qu’une analyse indépendante peut recentrer les échanges sur des critères objectifs.
Bien occupé ou loué
Lorsque l’occupation, le bail, un droit d’usage ou une situation particulière doit être intégré à l’analyse.
Patrimoine immobilier multiple
Lorsque la succession comprend plusieurs appartements, maisons, terrains, locaux ou droits immobiliers à inventorier.
Préparer la mission
Quels documents transmettre pour une expertise de succession ?
Tous les documents ne sont pas toujours disponibles. Le cabinet précise les pièces réellement nécessaires en fonction du bien et de la mission.
Documents relatifs au bien
- titre de propriété ou attestation immobilière ;
- plans et relevés de surfaces ;
- diagnostics disponibles ;
- taxe foncière et charges ;
- règlement de copropriété et procès-verbaux utiles ;
- bail, état locatif ou éléments d’occupation.
Informations relatives à la succession
- date du décès et date de valeur recherchée ;
- coordonnées du notaire ou du conseil, si nécessaire ;
- travaux réalisés avant ou après le décès ;
- conditions d’occupation à la date étudiée ;
- rapports antérieurs, offres ou éléments de valorisation déjà disponibles ;
- objectif du rapport : déclaration, partage, vente ou attribution.
Déroulement de la mission
Comment se déroule l’expertise immobilière pour succession ?
Conformément à la pratique expertale, la mission est contractualisée avant l’intervention. Le périmètre, la date de valeur, les diligences, les honoraires, le calendrier et les documents nécessaires sont précisés.
Contrat d’expertise
Le contexte successoral, le bien ou le droit à évaluer, la date de valeur, les destinataires et l’usage attendu du rapport sont formalisés.
Diligences et visite
Le bien est examiné et les éléments juridiques, techniques, économiques, fiscaux, locatifs, fonciers et environnementaux utiles sont analysés.
Méthodologies d’évaluation
La ou les méthodes appropriées sont retenues selon le bien : comparaison, capitalisation du revenu ou autre approche justifiée par la nature de l’actif.
Rapport daté et signé
Le rapport présente les diligences, les constatations, les hypothèses, les réserves, les méthodes, les références et la conclusion de valeur.
Exemple anonymisé
Une maison familiale détenue par plusieurs héritiers
Principaux éléments examinés
- état et caractéristiques de la maison ;
- surface habitable, annexes et terrain ;
- travaux nécessaires ou réalisés depuis le décès ;
- qualité de l’environnement et micro-localisation ;
- règles d’urbanisme et potentiel éventuel ;
- références de ventes comparables à la période étudiée ;
- écarts entre la valeur à la date du décès et la valeur actuelle.
Désaccord entre héritiers
Que faire lorsque les appréciations de la valeur divergent ?
Des écarts importants peuvent apparaître entre un prix espéré, une offre d’achat, des références partielles et la valeur à retenir pour le règlement de la succession.
Le rôle de l’expert consiste à présenter une analyse indépendante et intelligible, fondée sur les caractéristiques réelles du bien et sur des références cohérentes. Le rapport n’impose pas une décision aux héritiers, mais il peut fournir une base commune pour poursuivre les échanges.
Lorsque les parties souhaitent encadrer une démarche commune, consultez également l’expertise immobilière amiable en cas de désaccord.
Qualifications
Un expert immobilier évaluateur agréé
Jean-Baptiste Rey est membre du Collège des Experts Immobiliers du SNPI et certifié Expert Évaluateur CFEI. Le SNPI est signataire de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et membre fondateur du Comité chargé de son application.
La mission est conduite dans le respect des principes d’intégrité, d’impartialité, d’indépendance, de compétence et de transparence méthodologique propres à l’expertise en évaluation immobilière.
Consultez les qualifications de l’expert immobilier et les missions d’expertise proposées.
Selon la composition du patrimoine et la situation des héritiers, le dossier peut aussi nécessiter une expertise en indivision ou pour une sortie d’indivision, l’analyse d’un bien occupé ou loué ou, dans une logique de transmission distincte, une expertise pour donation ou donation-partage.
Secteur d’intervention
Marseille, Aubagne et Bouches-du-Rhône
Le cabinet intervient notamment à Marseille, Aubagne, Allauch, Gémenos, Roquevaire, Carnoux-en-Provence, La Ciotat, Cassis et dans plusieurs communes des Bouches-du-Rhône et du Var.
Pour une succession comprenant plusieurs biens ou une intervention plus éloignée, la demande est étudiée selon la localisation, la nature des actifs et le calendrier souhaité.
Références professionnelles officielles
Charte de l’Expertise et Collège des Experts Immobiliers du SNPI
La 6e édition 2025 de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière définit les conditions générales d’exercice, les missions et diligences, les méthodologies d’évaluation ainsi que les principes déontologiques applicables à l’expert.
Le SNPI indique que l’expert immobilier recherche et analyse les paramètres économiques, techniques, environnementaux, juridiques et fiscaux nécessaires à la détermination de la valeur vénale ou locative, puis remet un rapport conforme à une méthodologie expertale.
Références : site officiel de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et Collège des Experts Immobiliers du SNPI.
La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière est protégée par les droits de propriété intellectuelle détenus par son Comité d’application. Jean-Baptiste Rey s’en prévaut en qualité de membre d’une organisation signataire.
Besoin d’une expertise immobilière pour une succession ?
Indiquez la commune, le type de bien, la date du décès et l’objectif du rapport. Le cabinet vous précisera les documents nécessaires, la formule adaptée, le délai et les honoraires.
Questions fréquentes
Expertise immobilière et succession
À quelle date faut-il évaluer le bien dans une succession ?
En principe, la valeur vénale est appréciée au jour du décès. La mission doit donc identifier clairement cette date, notamment si l’expertise intervient plusieurs mois plus tard.
Que contient un rapport d’expertise immobilière pour succession ?
Le rapport précise la mission, la date de valeur, les diligences accomplies, les documents examinés, la description du bien, son environnement, sa situation juridique et d’occupation, les méthodes retenues, les références analysées, les hypothèses, les réserves et la conclusion de valeur.
Peut-on expertiser un bien occupé ou loué ?
Oui. L’occupation, le bail, les conditions locatives et les droits attachés au bien sont alors examinés selon la date de valeur et l’objectif de la mission.
Que faire si les héritiers ne sont pas d’accord sur la valeur ?
Une expertise indépendante peut apporter une base commune en présentant les caractéristiques du bien, les références analysées et les raisons qui conduisent à la valeur retenue.
Le notaire peut-il utiliser le rapport d’expertise ?
Le rapport peut être transmis au notaire ou aux conseils des parties comme élément d’analyse. Il appartient à ces professionnels d’apprécier son utilisation dans le dossier.
Combien coûte une expertise immobilière pour succession ?
Les honoraires dépendent du type de bien, de la date de valeur, de la complexité, des documents disponibles, du nombre de biens et du niveau de rapport demandé. Un devis est établi avant intervention.
Les informations de cette page sont générales. Pour les règles juridiques, fiscales et les délais applicables à votre succession, consultez votre notaire, votre avocat ou l’administration compétente.